Договор пожизненного содержания с иждивением

В гражданском законодательстве Республики Беларусь отдельно выделяется такой вид договора ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением. Договор пожизненного содержания с иждивением это тот же договор пожизненной ренты, но обладающий некоторыми особенностями и носящий более социально-направленный характер. По этому договору плательщик ренты обязан не просто периодически выплачивать определенную сумму денег, но в большей степени обеспечить потребности получателя ренты в питании, одежде, жилище, медицинском уходе и тому подобном. В соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь стоимость всего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных заработных плат, установленных законом. Также законодательством в качестве дополнительной гарантии установлено, что плательщик ренты не может отчуждать переданное ему имущество без предварительного согласия получателя ренты. Анализируя сегодня этот договор, можно сделать однозначный вывод, что законодательством по данному договору предусмотрен обширный перечень прав и гарантий, что вполне логично, ведь гражданин расстается со своим недвижимым имуществом,  вместо этого получая обязанность другого, зачастую постороннего лица, осуществлять в течение довольно длительного времени определенные периодические выплаты. Поскольку, осторожным, при заключении подобного договора, следует быть не только получателю ренты, но и ее плательщику, остановимся на наиболее существенных условиях данного договора. 

В соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К наиболее существенными условиями данного договора относится его предмет и размер рентных платежей, т.е. в договоре пожизненного содержания с иждивением предметом с одной стороны является только недвижимое имущество, форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, т.е обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним.  В соответствии с п. 1 ст. 573 ГК, договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Перечень обязанностей и услуг, приведенный выше, является примерным и подлежит конкретизации в нотариально удостоверенном договоре. Для более четкой регламентации взаимных обязательств, требуется более детальная конкретизация предоставляемых получателю ренты услуг в натуральной форме. Именно эта детальная конкретизация позволит  в дальнейшем избежать судебных споров, связанных с расторжением договоров пожизненного содержания с иждивением. Суд практически всегда удовлетворяет требования пожилого получателя ренты о расторжении договора, ведь ответчику – плательщику ренты не так легко представить суду убедительные доказательства его регулярного ухода за истцом в течение времени действия договора. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку практически невозможно доказать предоставленный объем содержания в натуре, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты. Именно поэтому в нотариально удостоверенном договоре следует максимально указывать, какие именно услуги и в каком объеме должен предоставлять плательщик ренты (например, следует подробно отражать в договоре режим покупки продуктов и приготовления пищи, примерный ассортимент покупаемых продуктов, медицинское обслуживание, случаи осуществления госпитализации и надомного ухода). В договоре могут быть отражены условия увеличения или уменьшения объема содержания, условия индексации размера ренты соответственно увеличению минимального размера оплаты труда, установленного законом.

В соответствии с п. 2 ст. 573 ГК, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством. Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии со ст. 555 ГК, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 166 ГК, несоблюдение нотариальной форы сделки  влечет ее недействительность. Договор ренты в подобной ситуации признается ничтожным.  Регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по этому договору.  Условия и порядок такой государственной регистрации определены в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Срок действия договора пожизненной ренты ограничен периодом жизни получателя ренты, т.е. он определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты, что прямо предусмотрено п. 1 ст. 567 ГК,  в силу которой пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого, указанного им гражданина.

По договору  ренты пожизненного содержания с иждивением  получатель  ренты может оставить за собой право пользования жилым помещением до конца своих лет, а может по соглашению с плательщиком ренты получить взамен другое жилое помещение для проживания.

Следует также обратить внимание и на то, что в соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса Республики Беларусь, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения. Собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением. Гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора.

В заключение статьи хочется подчеркнуть, что, обратившись к нотариусу, Ваши юридические риски будут минимальны, так как именно нотариус досконально изучает все предоставленные документы, лично общается с каждой из сторон и подробно разъясняет все существующие особенности данного вида договора. В соответствии с  п. 1 ст. 63 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2004 г. «О нотариате и нотариальной деятельности» (далее – Закон о нотариате), при удостоверении сделки проверяется дееспособность граждан (гражданская дееспособность), участвующих в нотариальных действиях. В соответствии со ст. 64 Закона о нотариате, не допускается совершение нотариального действия с участием лица, в отношении которого имеются сведения о признании его недееспособным, а также лица с признаками нахождения в состоянии алкогольного опьянения или в состоянии, вызванном потреблением наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов, токсических или других одурманивающих веществ. В случае возникновения у нотариуса сомнений в способности гражданина в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими такому гражданину может быть разъяснен порядок проведения добровольной психиатрической и  психолого-психиатрической экспертизы.

Всегда основной задачей нотариуса было и будет защита законных прав и интересов обеих сторон договора. Именно нотариус заинтересован в том, чтобы  стороны договора пожизненного содержания с иждивением твердо понимали, какие последствия будет иметь его подписание и договор не являлся ни для одной из сторон кабальным, то есть совершенным на крайне невыгодных условиях. 

Член Методической комиссии Белорусской нотариальной палаты Т.М.Клинцевич
Фото http://o-nedvizhke.ru
Фото http://dialog1918.ru

Услуги нотариуса в Витебске >>>